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土地市场降温 今年企业拿地集中度将提升

  • 2018年1月11日 FanTianQing来源:网易新闻 456 23
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2017年土地市场高开低走,热点城市溢价率出现回落,“地王”几乎销声匿迹。但在调控政策持续收紧的背景下,房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企,还是中等规模房企,均加强了在土地储备上的扩张。

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土拍市场有何新变化?房企拿地方式有何变化?

2017年土地市场高开低走,热点城市溢价率出现回落,“地王”几乎销声匿迹。但在调控政策持续收紧的背景下,房企整体拿地规模仍保持在高位。不管是大型房企,还是中等规模房企,均加强了在土地储备上的扩张。展望2018年,我国土地市场是冷是热?房企拿地还会热情高涨吗?有业内专家表示,2018年,企业拿地集中度将会提升,行业洗牌将会继续进行,大型房企收并购机会增多。

土地供应加大

据克而瑞研究中心和中国指数研究院统计数据显示,2017年前11个月,全国300城土地市场成交建筑面积超过17亿平方米,同比出现大幅增长。但距离2013年的土地成交高峰仍有一段距离。

克而瑞研究中心分析师马千里表示,“2017年,在一线城市尽量加大供应量的情况下,三四线城市采用因城施策方式,避免高库存区域过度供应土地。全国供地总量放量上行,但并未出现爆发式增长。”

由于土地供应加大,部分城市土地成交体量上涨。尤其是北京,2017年土地成交同比有了大幅上涨。来自中国指数研究院、亚豪机构统计数据显示,2017年全年北京土地出让金总额高达2796亿元,比2016年全年北京土地出让金总额增长超过225%。

其中,2017年北京成交的住宅用地有71宗,比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。从各个行政区住宅用地成交情况来看,截至2017年12月19日,大兴区成交住宅用地最多,有14块,排在第一;房山区成交住宅用地有8宗,排在第二;丰台区成交住宅用地有6宗,排在第三。

土拍市场降温

在“房住不炒”的大背景下,“限房价,竞地价”、“熔断”、“摇号”等土拍新政层出不穷。无论是以北京为代表的一线城市,还是热点二三线城市,土地市场整体呈现出“降温”态势。

2017年1月19日,北京土地市场迎来新年首拍,3宗住宅用地吸引了包括远洋、懋源、万科等20余家房企及综合体参与角逐。在“限房价、竞地价”规则下,房山区西潞街道地块与平谷区金海湖地块经过几十轮报价后,均以70%的住宅面积自持上限进入到住宅建设方案投报阶段,而门头沟潭柘寺地块则被京投、远洋、龙湖、保利、首开联合体以63.3亿元收入囊中,土地市场热度可见一斑。

2017年初,二三线城市的土地市场同样“火热”。2017年4月6日,成都主城区8宗地块的集中出让吸引了百余家房企云集。在经历3次熔断和抽签之后,这场历时5个小时之久的“激烈”土拍最终以7宗地块楼面价破万的成绩成功收场。

值得注意的是,随着2017年一系列楼市调控政策的颁布和实施,土拍市场由热转冷。继2017年上半年的多场土拍“厮杀”后,下半年土地市场“冷静”了许多,甚至有部分城市最终以“流拍”结束了2017年的土拍工作。

北京土地市场2017年最后一宗地块——北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块,在截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻仍然无人问津,以流拍告终。这是继2017年11月4日平谷夏各庄地块流拍后,2017年北京土地市场上第二宗流拍的宅地。

以“爆冷流拍”告别2017年的城市不止北京一个。2017年12月27日太原市一宗优质宅地仅有一家房企报名,却难逃流拍结果;12月29日南京市一宗商办混合地块始终无人问津,最终流拍。

收并购成为拿地主要方式

2017年,随着房企整体销售规模的增长,行业集中度的加强,大型房企为了保持销售规模的领先优势,积极扩张土地储备。中等规模房企为了再上一个新台阶,也对新增土地储备表现积极。这样使得2017年房企整体拿地规模同比有了明显增长。

对于2018年我国土地市场走势,克而瑞研究中心分析师沈晓玲告诉记者,“2018年的土地市场供应将紧随房地产市场变化的影响,通过及时增加或者减少供应,维持市场供求的基本稳定。土地供应难以大幅增加的城市,如上海、深圳等,可以大力推进旧改项目、城市更新的方式,提供更多的居住用房,补充市场需求的缺口。”

“2018年,企业拿地集中度将会提升。龙头房企销售规模还将继续扩张,市场占有率继续提升,预计对新增土地储备需求量还将继续增长。部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿的计划,在三年内还提出了三千亿的目标,有的是为了上升到新的梯队,有的是为了防止出现掉队,这些在今年拿地较多的企业,明年仍将会是土地市场上的生勐力量。但在土地市场政策持续收紧的情况下,土地出让条件将更加严苛,小型房企很容易被拒之门外。”沈晓玲说。

在沈晓玲看来,2018年,收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市场起拍价居高不下,有的地块的楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格,为了有效降低拿地成本,部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。”沈晓玲表示,在集中度加强和土拍价格较高的背景下,一些中小房企也面临被淘汰出局的危机,行业洗牌还将继续进行,这也给了规模较大的房企收并购的机会。

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